Як відомо, аграрний бізнес на сьогодні є одним із найпривабливіших та найприбутковіших. Тому чітко регульована правова база є необхідною умовою стабільного розвитку даної бізнес сфери.
Наразі Президент підписав закон щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні. Як повідомили у прес-службі глави держави, документ підписано 19 серпня та набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування. Хоча, відповідно до прикінцевих положень, даний акт увійде в силу 1 січня 2019 року. Отже, давайте з’ясуємо, що очікувати від даного нормативного акту.
Тепер без земельних торгів.
Як передбачено Земельним кодексом, у разі продажу земельних ділянок державної або комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію тощо) потрібне обов’язкове проведення земельних торгів у формі аукціону. Дане нормативне положення передбачає виключення з даного правила. Тобто тепер земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім польових доріг, що обмежують масив), передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами. Строк оренди таких ділянок буде становити 7 років.
Передача в оренду таких земельних ділянок державної чи комунальної власності здійснюється за умови забезпечення безоплатного доступу усіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок.
Право на обмін.
Даний документ надає право особі (землекористувачу), яка використовує 75% від загальної площі масиву, отримати в оренду (суборенду) інші землі масиву. Але тільки за умови наданням їх власникам інших рівноцінних земельних ділянок в тому ж масиві на такий самий строк та на таких самих умовах .
Для укладення такого договору особа, якій належить право користування істотною частиною масиву, письмово звертається до другої сторони з пропозицією укласти договір оренди (суборенди), де повинен бути передбачений розмір майнової шкоди, завданий внаслідок обміну правами користування.
Він визначається шляхом проведення оцінки відповідно до Закону «Про оцінку земель». Суб’єкт оціночної діяльності вибирається та оплачується ініціатором обміну правами користування. У разі якщо друга сторона не погоджується з оцінкою, то можливе залучення іншого суб’єкта оціночної діяльності для проведення нової оцінки чи для рецензування звіту з попередньої експертної грошової оцінки земельних ділянок. У цьому разі витрати на виконання таких послуг несе їх замовник.
Рішення щодо відмови або прийняття пропозиції повинно бути оголошено землекористувачу протягом 1 місяця.
У разі недосягнення згоди щодо укладення договору оренди (суборенди) такий договір визнається укладеним за рішенням суду, крім випадків, коли земельна ділянка:
- за угіддями належить до багаторічних насаджень і на ній закладено багаторічні насадження;
- на земельній ділянці розташоване нерухоме майно;
- належить до земель сільськогосподарського призначення несільськогосподарських угідь (крім польових доріг, розташованих всередині масиву земель сільськогосподарського призначення);
- поєднана спільними межами із масивом земель сільськогосподарського призначення і її місце розташування не створює черезсмужжя для особи, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільськогосподарського призначення;
- розташована в іншому масиві земель сільськогосподарського призначення ніж та, що передається в користування взамін;
- не належать до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства або фермерського господарства;
- має різний склад угідь та рельєф;
- має нормативну грошову оцінку, що відрізняється від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в користування взамін, більш як на 10%.
Поліпшення умов ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Зокрема, передбачається право власників, землекористувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, призначених для ведення особистого селянського господарства, фермерського господарства, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення, використовувати їх також для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни цільового призначення таких земельних ділянок.
Нерозподілені та невитребувані земельні ділянки та земельні паї
Нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).
У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.
Така невитребувана земельна частка (пай) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.
Протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю) забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).
Отже, резюмуючи, на мою думку, дане регулювання було необхідне для України, оскільки деякі сфери життя саме за допомогою даного акту отримають своє логічне завершення. Прикладом цього можуть бути нерозподілені та невитребувані паї. Згідно з Законом «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням
відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням. На відміну від договору оренди земельної частки, законодавство не визначає конкретних умов або вимог до договору оренди невитребуваних земельних ділянок та не встановлює будь-якої типової форми такого договору.
Більш того, ні форма типового договору оренди, що укладається з громадянами-власниками сертифікатів, ні стаття 15 Закону «Про оренду землі», що визначає обов’язкові умови договору оренди земельних ділянок, не поширюються на відносини з приводу передачі в оренду невитребуваних земельних ділянок. У зв’язку з цим виникає ряд протиріч, які в подальшому часто доводиться вирішувати в суді. Тому передача такого майна до комунальної власності, на мою думку, є доцільною.
